Hausverwaltung

 

Übernahme von Hausverwaltungen durch Architekten:

Die Errichtung und Betreuung von Wohnimmobilien ergänzt das klassische Berufsbild des Architekten. Wir haben in  Kooperation für einige der von uns errichtete Wohnungseigentumsanlagen die Hausverwaltung übernommen. Gerne bieten wir unsere Tätigkeit auch für andere Wohnungseigentümergemeinschaften an. Entsprechende EDV-Verwaltungs-Software unterstützt uns bei den kaufmännischen Aufgaben der Verwaltungstätigkeit. 

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Grundsätzlich verwaltet der WEG-Verwalter das "gemeinschaftliche" Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Behebung von Schäden innerhalb des Sondereigentums, z. B. die Reparatur einer defekten Gasetagenheizung, die sich im Sondereigentum befindet, oder die Nebenkostenabrechnung einer vermieteten Eigentumswohnung, sind Aufgaben der jeweiligen Eigentümer - der Hausverwalter ist hierfür von Gesetzes wegen nicht zuständig. Auf entsprechenden Wunsch bzw. Beauftragung können diese Leistungen selbstverständlich zusätzlich übernommen werden.

Die Rechte und Pflichten des Hausverwalters bestimmen sich hinsichtlich der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach

1. den Vorschriften des WEG

2. den Regelungen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung

3. den nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG getroffenen Vereinbarungen

4. den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft

5. den Vorschriften des BGB.

zu 1. den Vorschriften des WEG

Der Gesetzgeber hat in den §§ 21, 23, 24, 25, 27, 28, 43 WEG die Rechte und Pflichten einer Hausverwaltung umrissen, die von der Eigentümergemeinschaft nicht eingeschränkt werden können (Unabdingbarkeit). Die Aufgaben und Befugnisse der Hausverwaltung sind in § 27 WEG geregelt. 

Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet: 

  • Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen
  • die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eingentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen
  • in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen
  • die gemeinschaftlichen Gelder zu verwalten

Die Festsetzung der Hausordnung ist hingegen Sache der Eigentümerversammlung, auch eventuelle Änderungen müssen von dieser beschlossen werden. Ein häufiger Streitpunkt ist dabei die Regelung für die Haustierhaltung. Kleintiere wie Hamster, Meerschweinchen oder Wellensittiche sind generell zu gestatten, allerdings können die Wohneigentümer gemeinschaftlich beschließen, dass Hunde und Katzen im Haus unerwünscht sind und eine entsprechende Klausel in die Hausordnung aufnehmen, wodurch sie zugleich den Verwalter mit der Überwachung der Einhaltung dieser Regel beauftragen. 

Der Verwalter ist weiter berechtigt und verpflichtet im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie: 

  • Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;
  • alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
  • Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind;
  • Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind;
  • Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Beschluss der Wohnungseigentümer ermächtigt ist;
  • die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind (§ 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG lautet: "Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.")
  • Der Verwalter ist verpflichtet, Gelder der Wohnungseigentümer von seinem Vermögen gesondert zu halten. Die Verfügung über solche Gelder kann von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden.
  • Der Hausverwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachtsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist.

In § 28 sind die Verpflichtungen des Hausverwalters zum Wirtschaftsplan und der Rechnungslegung aufgeführt: 

  • Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält:
  • die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
  • die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung;
  • die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung.
  • Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.
  • Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.
  • Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen.
  • Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.

Weiter Verpflichtungen des Hausverwalters ergeben sich aus:

§ 24 Abs. 1 WEG: Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen.

§ 24 Abs. 2 WEG: Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen im Übrigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.

§ 24 Abs. 4 WEG: Die Einberufung erfolgt schriftlich. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens eine Woche betragen.

§ 24 Abs. 5 WEG: Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.

§ 23 Abs. 2 WEG: Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.

§ 23 Abs. 3 WEG: Auch ohne Versammmlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären.

§ 25 Abs. 4 WEG: Ist eine Versammlung nicht gemäß Abs. 3 beschlussfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen (§ 25 Abs. 3 WEG besagt: "Die Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten.").

§ 43 Abs. 1 WEG: Das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, entscheidet im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit:

Nr. 2.: auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder des Verwalters über die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
Nr. 4.: auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder des Verwalters über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer