Due Diligence Analyse

Ein Beitrag zum Thema "Kaufberatung"

Due Diligence ist ein neuer Begriff in der Immobilienwirtschaft für die Ankaufsprüfung von Immobilien, Unternehmen und Portfolios. Die Due Diligence Prüfung in der Immobilienwirtschaft ist ein multidimensionales Analyseinstrument zur Aufdeckung von Chancen und Risiken im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen. Die wirtschaftliche Analyse beinhaltet die Untersuchung von Markt und Standort, sowie Miet- und Kaufpreissituation. Dazu zählt ebenso die Einschätzung der politischen Lage, insbesondere der regionalpolitischen Situation hinsichtlich künftiger Entwicklungen. Im Zuge der finanziellen Analyse wird die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Immobilie durchleuchtet. Sofern es sich um ein Bestandsobjekt handelt, sind Daten aus der Vergangenheit in die Betrachtung aufzunehmen und mit Hinsicht auf die künftige Fortentwicklung zu bewerten. Die Bonität der Mieter und Garantiegeber wird ebenfalls im Rahmen der finanziellen Due Diligence Analyse beurteilt.

Im Rahmen der rechtlichen Analyse wird das komplette Vertragswerk der betreffenden Immobilie auf Risiken oder Lücken geprüft. Außerdem werden die eigentums- und verwaltungsrechtlichen Fakten auf etwaige Unsicherheiten oder Streitpotentiale hin analysiert. Zentrale Punkte bei der steuerlichen Analyse stellen die Behandlung des Veräußerungsgewinns sowie die Qualifizierung der Kosten und Aufwendungen dar. Die bauliche Analyse wie auch die Analyse der technischen Gebäudeausrüstung bestehen aus einem formalen Teil und einer physischen Untersuchung des Objektes im Rahmen einer ausführlichen Ortsbegehung, durch Architekten, Ingenieure und Bauschadensgutachter.

Bei der formalen Untersuchung werden die Baugenehmigung, Auflagen und Bedingungen inhaltlich geprüft. Die Facility Management Analyse erstreckt sich von der Realisierbarkeit einer optimalen Betriebsführung und Bewirtschaftung bis hin zur vertraglichen Vereinbarungen mit Dienstleistungsunternehmen und Energielieferanten. Eine Analyse der Organisation, die mit einer Immobilie verflochten ist, kommt in Betracht, wenn das Erwerbsobjekt eine etreiberimmobilie ist. 

Zu prüfen sind dann Organisation, Finanzierung, Personal und Management des Betreiberunternehmens in struktureller und vertraglicher Hinsicht. Bestehen bei dem Erwerbsobjekt Altlastengefahren, ist es notwendig eine mweltanalyse in den Prüfungsprozess einzubinden. Typische Fälle sind hierbei vorherige Nutzungen durch das Militär oder durch die petrochemische Industrie. Die Ergebnisse der verschiedenen Analysen fließen anschließend in die Einschätzung des Marktwertes der Immobilie ein. Der ermittelte Wert stellt jedoch nicht den absoluten Kaufpreis dar, da dieser zusätzlich von sehr subjektiven Umständen beeinflusst werden kann. Ein Grundstücks-Sachverständiger ermittelt nach Möglichkeit einen präzisen Marktwert des Objektes. In unklaren Fällen erarbeitet er eine Wertspanne, indem er Best-Case und Worst-Case Szenarien aufzeigt.